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在上篇專題里，我們介紹了全球居民杠桿變化的兩種模式，一種是歐美日的危機(jī)模式，杠桿率先大幅攀升后快速下降；另一種是韓國(guó)、加拿大、澳大利亞的模式，居民杠桿率幾乎一直在飆升。那么韓加澳的這種模式真能一直持續(xù)嗎？背后有沒有問題呢？我國(guó)居民杠桿率未來又將如何變動(dòng)？
居民杠桿一直飆升。從上世紀(jì)80年代以來，韓國(guó)、加拿大和澳大利亞的居民杠桿率一直在上升，幾乎未降過。韓國(guó)的居民杠桿率從1980年的15%上升至當(dāng)前的93%，雖然在亞洲金融危機(jī)期間有所下降，但幅度非常小。加拿大的居民杠桿率從1980年的48%升至當(dāng)前的100%，澳大利亞從37%升至122%，杠桿率也幾乎沒有經(jīng)歷大幅的調(diào)整。主要原因在于這三個(gè)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)均沒有經(jīng)歷過大幅的調(diào)整，我們看下到底“神話”是怎樣煉成的。
“神話”是怎樣煉成的？首先，從房?jī)r(jià)本身來看，韓國(guó)、加拿大和澳大利亞的房?jī)r(jià)泡沫化程度小于同期出現(xiàn)大幅調(diào)整的美英等國(guó)。美國(guó)2000年到2006年實(shí)際房?jī)r(jià)的累計(jì)漲幅達(dá)到37%，相比之下韓國(guó)和加拿大的累計(jì)漲幅僅為24%、23%。其次，從貨幣政策的角度來看，2004年到2008年期間美國(guó)的加息幅度達(dá)到4.25%，澳大利亞、韓國(guó)和加拿大的加息幅度僅為2%、1.5%和2.5%，韓加澳相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境給了房地產(chǎn)市場(chǎng)喘息的機(jī)會(huì)。再次，韓國(guó)、澳大利亞和加拿大的金融機(jī)構(gòu)從事的高風(fēng)險(xiǎn)交易較少，住房抵押貸款條款更為嚴(yán)格。金融體系的穩(wěn)定給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的流動(dòng)性并且避免了恐慌預(yù)期，而房?jī)r(jià)的穩(wěn)定反過來又保障了金融體系的運(yùn)行。*后，從房地產(chǎn)需求的角度來看，持續(xù)流入的移民和海外投資者支撐了住房需求。 |
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